Cedolare secca anche per gli immobili strumentali affittati ad imprenditori

Il regime della cedolare secca costituisce un sistema di tassazione, alternativo a quello ordinario, che, per il periodo di durata dell’opzione esercitata dal locatore, esclude l’applicazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.

Ai fini delle imposte sui redditi, il reddito assoggettato a cedolare secca non concorre al reddito complessivo e sullo stesso non si possono far valere oneri deducibili o detrazioni di imposta, ma va incluso nel reddito per il riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualunque genere connessi al possesso di requisiti reddituali. La c.d. cedolare secca sugli affitti è stata introdotta per la prima volta dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 (federalismo municipale), poi riformulato dal D.L. n. 47/2014, convertito con la Legge n. 80/2014. Si estrinseca in una forma di tassazione opzionale sui redditi generati dai contratti di locazione su fabbricati ad uso abitativo la quale si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente di tassazione progressiva del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Agli effetti delle imposte sui redditi, il reddito assoggettato a cedolare secca non concorre al reddito complessivo e sullo stesso non si possono far valere oneri deducibili o detrazioni di imposta, ma va incluso nel reddito per il riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualunque genere connessi al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, ai fini ISEE o allo scopo della quantificazione del reddito per la qualificazione di soggetti a carico). Spetta al locatore che ne vuole fruire l’onere di esprimere la propria volontà di aderire al regime di imposizione sostitutiva in maniera certa all’Amministrazione finanziaria e comunicandola all’inquilino, prima dell’inizio del rapporto e mediante lettera raccomandata, e rendendogli nota la correlata obbligatoria rinuncia al diritto all’aggiornamento annuale del canone. In conseguenza dell’opzione, le parti non devono corrispondere le imposte indirette quali l’imposta di registro (stabilita dall’art. 5, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986), dovuta per le annualità contrattuali oppure per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione e l’imposta di bollo (di cui al D.P.R. n. 642/1972) dovuta sul contratto di locazione. Non sono in aggiunta dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto locatizio. La cedolare secca rimpiazza anche l’IRPEF e le relative addizionali regionale e comunale dovute sul reddito fondiario proveniente dall’abitazione locata per la quale è espressa l’opzione e dalle rispettive pertinenze. Sul reddito soggetto alla cedolare secca non si possono far valere oneri deducibili né detrazioni ed è sancito il suo concorso al reddito complessivo per computare deduzioni, detrazioni o benefici a qualunque titolo connessi al possesso dei requisiti reddituali. Si osserva che, nel corso del tempo, è stato progressivamente esteso l’ambito applicativo della disciplina di favore.

Soggetti interessati

Possono optare per la cedolare secca i locatori persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, a condizione che non operino nell’esercizio di un’impresa ovvero di un’arte o professione. Restano esclusi dall’opzione le società di persone (comprese le società semplici), i soggetti IRES e gli enti non commerciali. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E/2011 ha specificato che sia il locatore sia il conduttore devono agire al di fuori della sfera imprenditoriale o artistico-professionale (ad esempio, contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali) e che il locatore deve essere una persona fisica per non precludere l’accesso al beneficio. Attenzione Ciononostante, con la nuova Risoluzione n. 50/E/2019, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso per la prima volta, sulla scia della Legge di bilancio 2019, la possibilità di avvalersi del regime della cedolare secca nell’ambito di contratti di locazione di immobili di categoria C/1 da destinare ad attività commerciale di cui sia parte un conduttore, non importa se persona fisica o società, che agisce nell’esercizio di attività di impresa. Il locatore deve identificarsi con un soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso A/10) e sulle relative pertinenze e la locazione deve avvenire per finalità abitative, anche per una durata inferiore a 30 giorni. Tuttavia, alcune sentenze della giurisprudenza hanno affermato l’applicabilità del regime della cedolare secca nell’ipotesi in cui, nell’ambito del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, il conduttore si identifichi con una società (Commissione tributaria provinciale di Milano, sentenza n. 3529/25/15).

Ambito oggettivo

Oggetto della locazione sono gli immobili abitativi di categoria A, tranne A/10 (uffici e studi privati) e relative pertinenze, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. Attenzione Tuttavia, ai sensi della Legge di bilancio 2019 (art. 1, comma 59, della Legge n. 145/2018), il canone di locazione relativo ai nuovi contratti stipulati nel 2019 aventi ad oggetto unità immobiliari destinate ad uso commerciale può beneficiare della cedolare secca, previa esplicita opzione del locatore. Presupposti per l’accesso è la classificazione dei fabbricati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e che la loro una superficie sia pari a non più di 600 metri quadri, escluse le relative pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente. Le pertinenze devono essere appartenenti alla categoria C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte). Dal computo della superficie utile ai fini dell’accesso al bonus fiscale pari a 600 metri quadrati vanno escluse le pertinenze in base ai chiarimenti contenuti nella Circolare n. 8/E/2019, dal momento che il limite coinvolge esclusivamente i locali del negozio o della bottega. L’imposta sostitutiva flat, in questa fattispecie, si applica nella misura unica del 21%.

Procedure

In relazione all’esercizio dell’opzione, è possibile accedere al regime della cedolare secca anche nelle annualità successive rispetto all’anno di registrazione del contratto, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno e, quindi, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Attenzione Pertanto, per i contratti commerciali stipulati nel 2019, il locatore potrà decidere di assoggettare ad IRPEF i canoni relativi al 2019, optando per l’imposizione sostitutiva solo dall’anno 2020 o comunque dagli anni successivi, fermo restando il rispetto delle condizioni previste. Attenzione Il regime di favore non è fruibile per i contratti stipulati nel 2019, nel caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti contraenti e, con riferimento allo stesso immobile, tale rapporto sia stato interrotto anticipatamente rispetto alla sua scadenza naturale (norma antielusiva). Esempio La persona fisica Silvano Tobini in data 1/1/2019 rinnova per un periodo di 6+6 anni il contratto di locazione di un negozio (categoria catastale C/1) scaduto il 31/12/2018 nei confronti della ditta Alfetti & C. s.n.c.. Il locatore opera al di fuori dell’esercizio di impresa ovvero di arte o professione, mentre il conduttore è una società in nome collettivo. E’ possibile per il locatore esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca di cui all’art. 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011? Al locatore compete la facoltà di optare per il regime della cedolare secca in sede di rinnovo contrattuale alla data dell’1/1/2019, sempre che la superficie del negozio sia non superiore a 600 metri quadri, escluse le pertinenze. E’ ammesso alla cedolare secca il canone di locazione concernente l’immobile classificato C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente.

Acconto sulla cedolare secca

L’acconto della cedolare secca è uguale al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente dal momento che non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione. L’ammontare dovuto va versato entro gli stessi termini prescritti per l’IRPEF (40% del 95% entro il 30/6 e il restante 60% del 95% entro il 30/11) o in un’unica soluzione se l’importo dovuto è inferiore a euro 257,52. Si versa l’acconto se la cedolare dell’anno precedente supera l’importo di euro 51,65. Attenzione La misura dell’acconto della cedolare secca viene elevata al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente con decorrenza dal 2021 (art. 1, comma 1127, della Legge n. 145/2018). Infine, si ricorda che la cedolare secca è compensabile in base alle regole ordinarie.

Misura della cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta fissa che si applica ad aliquote differenziate: – 15% (ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2019) per i contratti a canone concordato (ex art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998), stipulati in Comuni ad alta intensità abitativa); – 21% per gli altri contratti (ad esempio, contratti a canone libero e contratti di locazione di fabbricati commerciali di categoria catastale C/1). La base imponibile su cui va computata l’aliquota è costituita dal maggiore tra i canoni di locazione maturati nel periodo di imposta della cedolare secca e la rendita catastale rivalutata del 5%. Il versamento deve avvenire in acconto e a saldo secondo i termini prescritti per L’IRPEF.

( Articolo di Roberta Braga pubblicato su “Ipsoa Inform@mail” )