Contratti di Locazione Commerciale: come tutelarsi e cosa sapere prima di firmare

Normativa di riferimento & durata del contratto

La locazione commerciale è disciplinata dal Codice Civile e dalla Legge n. 392/1978 anche detta legge dell’equo canone.

La Legge sull’equo prevede, all’art. 27 che la durata della locazione e sublocazione di immobili urbani non può essere inferiore a 6 anni quando l’immobile locato è adibito ad un’attività industriale, commerciale, artigianale di interesse turistico quali impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, nonché nei casi in cui l’immobile è adibito all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

N.B. nel caso in cui l’attività svolta all’interno dell’immobile locato è un’attività alberghiera o attività similari ovvero all’esercizio di attività teatrali, la locazione non potrà essere inferiore a 9 anni.

La durata del contratto di locazione commerciale può comunque avere una durata inferiore dei classici 6 anni quando l’attività svolta ha carattere transitorio.

Un ulteriore deroga alla durata di sei anni del contratto di locazione è prevista per le attività stagionali. Per quest’ultime, è infatti previsto l’obbligo, in capo al locatore, di locare lo stesso immobile allo stesso conduttore per la medesima stagione dell’anno successivo, se il conduttore ne ha fatto espressa richiesta. Tale obbligo tuttavia, ha la durata massima di sei anni consecutivi ovvero nove nel caso di utilizzazione alberghiera dell’immobile.

Alla scadenza il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, nei casi di immobile adibito ad attività alberghiera o all’esercizio di attività teatrale, di nove anni in nove anni.

Per evitare il rinnovo tacito del contratto è necessario comunicare all’altra parte apposita disdetta nelle modalità indicate nel paragrafo successivo.

 Modalità di disdetta e di recesso del contratto di locazione commerciale

Il locatore e il conduttore possono decidere di non voler più rinnovare tacitamente il contratto di locazione commerciale. In questi casi sarà necessario inviare, a mezzo raccomandata, apposita disdetta almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Tuttavia, il locatore può disdire il contratto alla prima scadenza contrattuale, e sempre nel rispetto dei termini sopra detti, quando lo stesso intende:

• Adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• Adibire l’immobile all’esercizio, proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività sopra elencate ovvero, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionale;
• Demolire l’immobile per ricostruirlo, ristrutturarlo integralmente o eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma pluriennale di attuazione;
• Ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

N.B. nella raccomandata contenente la disdetta deve essere indicato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli sopra elencati, sul quale si fonda la disdetta.

Le parti possono liberamente stabile che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento il contratto di locazione commerciale dandone preavviso al locatore almeno sei mesi prima mediante lettera raccomandata.

Qualora le parti non avessero pattuito tale facoltà, il conduttore potrà, qualora ricorrano gravi motivi, recedere in qualsiasi momento il contratto di locazione commerciale dandone preavviso di almeno sei mesi al locatore.

Canoni di locazione

Il canone del contratto di locazione commerciale può essere liberamente determinato dalle parti.

Allo stesso modo le parti possono stabile che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore.

Tuttavia, salvo in caso in cui le parti abbiano pattuito una durata superiore ai classici 6 anni – 9 anni nei casi sopra detti –, le eventuali variazioni in aumento non potranno essere superiori al 75%, di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Tale aggiornamento può essere applicato anche alle locazioni stagionali.

Indennità di avviamento

La legge dell’equo canone prevede una tutela maggiorata per i conduttori che, nell’immobile locato, svolgono le attività indicate nel primo paragrafo e ai commi 1 e 2 dell’art. 27 e che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Ed infatti, l’art. 34 della l. n. 392/1978 prevede, in caso di cessazione del rapporto di locazione, un’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, 21 mensilità per le attività alberghiere.

N.B. L’indennità di avviamento è dovuta solo se la cessazione del rapporto di locazione non sia causato da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

L’indennità di avviamento non si applica in caso di attività destinati all’’esercizio di attività professionale, all’attività di carattere transitorio, ed alla locazione degli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Inoltre, nel caso in cui l’immobile precedentemente locato è stato adibito, entro l’anno successivo alla cessazione del precedente contratto, all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica (anche affini a quella già esercitata dal conduttore uscente), il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità pari all’indennità sopra detta.

Registrazione del contratto

Una volta stipulato e sottoscritto il contratto di locazione ad uso commerciale, questo deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.

La registrazione del contratto può essere fatta:

• Dalla parte contrattuale in proprio: la registrazione del contratto può essere fatta online sul sito dell’Agenzia delle Entrate (utilizzando le credenziali SPID o CIE o CNS) versando l’imposta di registro e il bollo utilizzando l’apposito software dell’agenzia delle entrate;
• Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate: presentando due copie originali del contratto di locazione; il modello RLI compilato; bollo da € 16,00 ogni quattro facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe; ricevuta di pagamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo;
• Registrazione tramite intermediario: lo Studio Ramuglia s.r.l.s. offre questo servizio nonché il servizio di redazione del contratto di locazione e/o consulenza su contratti già predisposti.

Conclusioni

Il contratto di locazione commerciale è un valido strumento per avviare e far crescere la tua attività. Tuttavia, se redatto con formule standard non adatte al tuo caso specifico potrebbe generare controversie e problemi legali.

È sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista esperto nella contrattualistica che possa verificare l’adeguatezza delle clausole contrattuali inserite e possa tutelare al meglio i tuoi interessi.

Lo Studio Ramuglia S.r.l.s. offre un servizio a 360 gradi per i contratti commerciali. Se hai bisogno di assistenza per la redazione, verifica di adeguatezza delle clausole contrattuali, registrazione del contratto e per eventuali controversie scaturite dal contratto commerciale puoi fissare una consulenza e valutiamo insieme la soluzione migliore per il tuo caso.

Fonti normative

• legge n. 392/1978