Acquisti “prima casa” più vantaggiosi fino a 35 anni di età

Il tema “prima casa” è stato oggetto di attenzione da parte del legislatore del decreto “Sostegni bis” che prevede specifiche agevolazioni per l’acquisto da parte dei giovani. Si ricorda che l’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986.

Il beneficio consiste nell’assolvimento dell’imposta di registro nella misura del 2% per il trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano specifiche condizioni. Le imposte ipotecaria e catastale, invece, sono dovute in misura fissa. Nel caso in cui l’acquisto venga effettuato da un’impresa costruttrice, l’acquirente è tenuto a pagare al venditore l’IVA esposta in fattura secondo l’aliquota del 4%. In detta ipotesi, però, l’imposta di registro non è dovuta in misura del 2%, ma in termine fisso

In particolare, è possibile beneficiare della tassazione agevolata per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione a favore del contribuente che congiuntamente soddisfi le seguenti condizioni:

1. non sia titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato;
2. non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
3. l’immobile si trovi nel comune in cui l’interessato abbia stabilito la propria residenza o intenda stabilirla entro diciotto mesi dalla data dell’atto.

La novità per i giovani

L’articolo 64, commi 6-10, del D.L. n. 73 dello scorso 25 maggio, al ricorrere delle condizioni sopraelencate introduce nuove agevolazioni qualora l’acquisto venga effettuato da giovani che nell’anno del rogito non abbiano ancora compiuto 36 anni di età e il cui valore ISEE non ecceda la soglia dei 40.000 euro. Ciò all’ulteriore condizione che la stipula del rogito avvenga nel periodo intercorrente tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

In particolare, in virtù del comma 6, vengono di fatto azzerate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il successivo comma 7 si occupa invece delle cessioni soggette ad IVA stabilendo che in tal caso l’importo corrisposto dal cessionario al cedente a titolo di IVA possa essere convertito in un credito d’imposta da utilizzare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per successioni e donazioni successive alla data di acquisizione del credito, o da utilizzare in diminuzione dall’IRPEF risultante dalla prima dichiarazione presentata dopo la stipula dell’atto. Infine, per espressa previsione normativa, il credito può essere utilizzato in compensazione secondo le rituali modalità previste dall’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997. Con riferimento alle cessioni soggette ad IVA, la norma non chiarisce se il credito d’imposta si aggiunge o sostituisce l’agevolazione prevista in caso di cessione non soggetta ad IVA per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Stante il richiamo al comma 6, è lecito presumere che il credito d’imposta rappresenti un’ulteriore agevolazione. Tuttavia si rende opportuno un chiarimento al riguardo.

Da chiarire anche la questione dell’età del giovane acquirente. In base al tenore letterale della norma sembra che il requisito sussista qualora il contribuente risulti di età inferiore ai 36 anni per tutto l’anno in cui avviene la stipula dell’atto e non solo alla data di stipula. Sulla scorta di detta interpretazione, a titolo esemplificativo, potrebbe beneficiare dell’agevolazione il soggetto che stipulerà il rogito il 20 luglio 2021 e compirà 36 anni di età a gennaio 2022. Al contrario, il beneficio non potrebbe essere invocato dal contribuente trentacinquenne il 20 luglio 2021 che compirà il trentaseiesimo anno di età il 30 dicembre di quest’anno.

La norma che introduce le nuove agevolazioni non menziona le pertinenze. Tuttavia, in virtù del richiamo che il comma 6 opera alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, il beneficio fiscale si deve intendere esteso anche alle pertinenze dell’abitazione. L’agevolazione compete altresì nel caso di acquisto da parte di due soggetti aventi diritto. Nel caso in cui, invece, soltanto uno rispetti i previsti requisiti, delle agevolazioni beneficerà soltanto quest’ultimo per il valore pro quota.

Come nel caso di decadenza dall’agevolazione “prima casa”, qualora la fruizione del beneficio risulti non spettante, le imposte da restituire in misura ordinaria subiranno la maggiorazione del 30% a titolo di sanzione e degli interessi di mora. In virtù del comma 8, esenzione anche dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative per la stipula di atti di mutuo concernenti acquisto, costruzione o ristrutturazione della casa.

( Articolo di Francesco Giuseppe Carucci pubblicato su “Fiscal Focus” )