Locazione breve: dal reddito fondiario al reddito d’impresa

La Legge di bilancio 2021 introduce alcune sostanziali modifiche alla disciplina delle locazioni brevi limitando l’utilizzo di tale regime sostitutivo ad un numero di appartamenti destinati alla locazione non superiori a 4 per ciascun periodo d’imposta.

In virtù di tale disciplina la locazione breve di un numero di appartamenti superiore a 4 nel singolo periodo d’imposta genera una presunzione di legge di attività svolta in forma imprenditoriale, con la tenuta delle scritture contabili, una posizione ai fini IVA e la determinazione del reddito secondo i criteri d’impresa.

Il D.L. 24 aprile 2017, n. 50 al suo art. 4 rubricato “Regime fiscale delle locazioni brevi”, regola le locazioni brevi nei contratti stipulati da persone fisiche che hanno una durata fino ad un massimo di 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile, anche se comprendenti servizi accessori di pulizia e forniture di biancheria.

Ai redditi derivanti dai contratti stipulati dal 1° giugno 2017, come indicato al comma 2 dello stesso articolo, si lascia, inoltre, la possibilità di optare per l’eventuale applicazione del regime sostitutivo per la locazione di immobili abitativi (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, 23), c.d. cedolare secca al 21% (ovvero del 10% rispettivamente per i contratti a canone libero e per quelli a canone concordato). Tale imposta è calcolata sulla base imponibile pari al 100% del canone di locazione, è sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo.

Novità

Una disposizione introdotta dal comma 595 della legge di Bilancio 2021 stabilisce il limite dimensionale delle locazioni brevi, oltre il quale il relativo reddito si riterrà conseguito in regime di impresa.

La Legge di bilancio 2021 si pone, in breve, l’obiettivo di definire i casi in cui si possa applicare la disciplina per le locazioni brevi fissando un limite quantitativo all’interno del quale l’attività di locazione configurerà un reddito fondiario e al di sopra del quale si presumerà esercitata una vera e propria attività imprenditoriale.

Nel dettaglio, la disciplina fa esplicito riferimento ad un numero massimo di 4 appartamenti da destinare a locazione breve stabilendo così il confine tra locazione “fondiaria” e attività di impresa.

Tale disposizione che, da una lettura veloce, potrebbe sembrare di semplice adozione richiede attenzione in quanto per la corretta applicazione necessita soffermarsi a valutare le specifiche fattispecie onde evitare successive contestazioni di natura reddituale da parte dall’Amministrazione finanziaria.

Soggetti interessati

Con la nuova normativa nazionale si è voluto, quindi, offrire un quadro chiaro per disciplinare tutta la normativa che vede coinvolti:

• i proprietari di appartamenti;
• gli intermediari.

Procedure

La Legge di bilancio 2021 introduce alcune sostanziali modifiche alla disciplina delle locazioni brevi limitando la tassazione fondiaria ad un numero di appartamenti destinati alla locazione non superiori a 4 per ciascun periodo d’imposta. In virtù di tale disciplina la locazione breve di un numero di appartamenti superiore a 4 nel singolo periodo d’imposta genera una presunzione di legge di attività svolta in forma imprenditoriale; in tale ultima evenienza ne consegue che il soggetto che loca più di quattro appartamenti è tenuto ad adottare le scritture contabili al pari di qualsiasi impresa.

Come sopra detto, le locazioni brevi sono intese quelle di durata non superiore a 30 giorni annui nei confronti dello stesso soggetto e dello stesso immobile e sono inclusi i contratti che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, i cui redditi che ne derivano possono essere tassati con l’aliquota sostitutiva del 21% ovvero tassati ordinariamente; viene, quindi, previsto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta il reddito verrà considerato di natura fondiaria. Ne deriva, quindi, che l’attività di locazione di immobili di durata non superiore a 30 giorni, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale quando il numero degli appartamenti resi disponibili per le locazioni brevi è superiore a quattro (cfr. art. 2082 del Codice civile). Dovrà essere chiarito il termine “destinati alla locazione” che potrebbe equivalere a destinazione effettiva ma anche a destinazione potenziale, creando maggiori difficoltà operative.

Attenzione

In tema di locazione breve, l’Agenzia delle entrate in precedenza aveva affermato che l’attività di locazione producesse redditi d’impresa (e non redditi fondiari) soltanto qualora la stessa fosse organizzata in forma di impresa, a prescindere dal numero delle unità immobiliari locate (Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 278/2020).

A partire, invece, dal 2021, dal quinto immobile destinato (effettivamente o potenzialmente) alla locazione breve, scatterà per presunzione di legge la tassazione d’impresa e si ha ragione di ritenere che tali norme debbano applicarsi anche in presenza di contratti di sublocazione e di contratti a titolo oneroso conclusi da un comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Da ultimo, verrà istituita presso il MIBACT (con decreto da emanare entro febbraio 2021) una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi e agli immobili sarà assegnato un codice da utilizzare per ogni comunicazione relativa all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza degli immobili locati.

Decorrenza

Il regime fiscale delle locazioni brevi così come modificato dalla legge di Bilancio 2021 trova applicazione con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, per cui è già vigente.

Casi particolari – Locazioni brevi in presenza di intermediari

1) OBBLIGHI DI COMUNICAZIONE DEI DATI

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono in contatto le parti della locazione, hanno l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato attraverso i servizi dell’Agenzia delle entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto.

I dati che devono essere comunicati sono:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• importo del corrispettivo lordo;
• indirizzo dell’immobile.

L’obbligo riguarda solo gli intermediari che, oltre a favorire l’incontro tra la domanda e l’offerta, forniscono un supporto professionale o tecnico informativo nella fase di perfezionamento dell’accordo. Se il conduttore comunica l’accettazione della proposta direttamente al locatore, l’intermediario non è tenuto ad effettuare tale comunicazione, in quanto è rimasto estraneo alla conclusione dell’accordo tra le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare.

Nell’ipotesi l’Ufficio riscontri omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti obbligati sono puniti con una sanzione amministrativa (che può variare da 250 euro a 2.000 euro). Non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.

2) VERSAMENTO DELL’IMPOSTA

Gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite Mod. F24, con il codice tributo “1919” (risoluzione n. 88/2017).

Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

( Articolo di Paolo Parisi e Paola Mazza pubblicato su “Ipsoa Infor@Mail”)