Agevolabile con il superbonus l’edificio con due unità dello stesso proprietario

Nella risposta all’istanza di interpello n. 58, pubblicata nella giornata di ieri dall’Agenzia delle Entrate, viene analizzato il caso dell’intervento di miglioramento sismico e di efficientamento energetico che si intende realizzare su un edificio composto da due unità immobiliari.

L’istante è proprietario di una delle due unità, destinata ad uso abitazione, mentre è nudo proprietario dell’altra, essendo l’usufrutto costituito a favore del padre.

Gli interventi programmati sono, innanzitutto, rilevanti lavori di miglioramento sismico, che consentiranno di migliorare la classe sismica dell’intero edificio di due categorie, mentre dal punto di vista energetico si prevede di realizzare un cappotto esterno, sostituendo parte dei serramenti, e di rifare parte dell’impianto termico.

L’intenzione è quella di ripartire al 50% le spese sostenute tra padre e figlio, con separata intestazione delle fatture, e di mantenere distinte le spese relative agli interventi antisismici rispetto a quelli di efficientamento energetico.

L’Agenzia innanzitutto evidenzia la necessità che l’edificio composto da più unità immobiliari distinte debba essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica e che quindi il superbonus non possa essere applicato nel caso in cui l’intervento sia realizzato su un edificio composto da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

Nel caso in esame, però, entra in gioco la nuova previsione, inserita nella lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio dalla legge di bilancio 2021, che ha affiancato agli interventi effettuati dai condomìni quelli realizzati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

Grazie a questa modifica, nella fattispecie oggetto dell’istanza sarà possibile il riconoscimento del superbonus per gli interventi trainanti realizzati sulle parti comuni, che “sdoganerà” quelli trainati sulle due unità immobiliari. Prima dell’intervento operato con la legge di bilancio, invece, non si sarebbe potuto applicare l’agevolazione in considerazione del fatto che per la costituzione del condominio rileva solo il diritto di proprietà (e non invece i diritti reali quale, appunto, l’usufrutto).

Con la realizzazione del cappotto esterno, che è appunto un intervento trainante ai sensi della lettera a) del primo comma dell’articolo 119, potrà beneficiare della detrazione maggiorata al 110% anche la sostituzione dei serramenti e dell’impianto termico.

Il limite massimo di spesa ammesso superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi, ma è necessario che vengano contabilizzate in modo distinto le diverse spese.

La detrazione andrà ripartita tra padre (usufruttuario) e figlio (proprietario) in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

( Articolo di Sergio Pellegrino pubblicato su “Euroconference News”)