Cedolare secca al 10%, affitto a canone concordato: come funziona?

Il contratto d’affitto a canone concordato consente di beneficiare della cedolare secca del 10 per cento. Analizziamo come funziona, quando si applica, vantaggi e svantaggi. La cedolare secca al 10% si applica al contratto a canone concordato per l’affitto di immobili a fini abitativi.

La possibilità di optare per la tassazione ridotta del 10 per cento è uno dei vantaggi maggiori degli affitti a canone concordato: la cedolare secca sostituisce la tassazione Irpef, così come imposta di bollo e registro dovuta in sede di registrazione. Proprio per questo, e tenuto conto che i contratti a canone concordato sono quelli più utilizzati negli affitti universitari, sempre più frequenti nel periodo da agosto ad ottobre, vediamo di seguito come funziona la cedolare secca, chi può fruire di tale tassazione agevolata, quando e come utilizzare l’aliquota al 10% per l’affitto di un immobile ad uso abitativo. È giusto precisare fin da subito che la cedolare secca sugli affitti interessa la tassazione del reddito fondiario delle persone fisiche proprietarie di immobili, ovvero titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo. Non si può dunque fruire della cedolare secca per l’affitto di immobili che non siano destinati all’uso abitativo, pertanto non rientrano nel regime agevolato al 10% della cedolare secca gli affitti commerciali di negozi e uffici, per i quali si applica invece la cedolare secca del 21% per il 2019.

Cedolare secca 10% per affitti a canone concordato, cos’è?

La cedolare secca al 10% è una novità ancora poco utilizzata dagli affittuari. Tale regime di tassazione agevolato può essere utilizzato esclusivamente per affitti a canone concordato o equo canone determinato dalle associazioni di categoria, sindacati dei proprietari e degli inquilini. I sindacati di entrambe le parti, proprietario e inquilino, con la cedolare secca 10% decidono di rispettare il canone concordato stabilendo i limiti minimi e massimi di affitto, imposti in base alla località in cui si trova l’abitazione. In pratica, uno degli svantaggi del contratto a canone concordato è l’impossibilità per il proprietario di scegliere liberamente l’importo dell’affitto mensile, che dovrà invece rispettare specifiche regole. La cedolare secca al 10% è stata introdotta al fine di combattere il mercato degli affitti in nero, rendendoli di fatto più convenienti da dichiarare al Fisco con un’aliquota fissa al 10% introdotta dal Decreto Lupi, noto come Piano casa. Il Piano casa ha abbassato ulteriormente l’aliquota di 5 punti percentuale rispetto alla precedente agevolazione (cedolare secca al 15%) con l’obiettivo di rilancio del mercato immobiliare. Oltre alle novità sulla cedolare secca, sono state introdotte diverse modifiche ai bonus ristrutturazioni, ai mutui, all’edilizia popolare.

Cedolare secca 10%, per quali affitti e in che casi è possibile utilizzarla

Si è visto che la cedolare secca con aliquota al 10% è una tassazione fissa, agevolata e sostitutiva per gli affitti con contratto di locazione a canone concordato. Precisamente, l’aliquota al 10% di cosa è sostitutiva? Come accennato in precedenza sono le sole persone fisiche a poter fruire di questa tassazione agevolata che sostituisce le seguenti imposte:

• aliquote Irpef;

• addizionali Irpef;

• imposta di registro del contratto di locazione;

• imposta di bollo da 16 euro.

La cedolare 10 per cento è un’agevolazione fiscale importante ma non si può utilizzare sempre e ovunque, ci sono delle condizioni per l’utilizzo che ora andremo a vedere. Sono diversi i casi in cui è possibile utilizzare la cedolare secca con tassazione agevolata al 10%. Tale l’aliquota al 10 per cento è infatti prevista per i contratti a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti problematiche:

• carenza di soluzioni abitative;

• alta densità abitativa;

• colpiti da calamità naturali.

Inoltre la cedolare secca 10% può essere utilizzata nei seguenti casi:

• contratti d’affitto a studenti fuori sede;

• contratti transitori.

È possibile utilizzare la cedolare secca al 10% anche per la stipula di contratti transitori, che nel dettaglio sono contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.

Affitto a canone concordato, come pagare la cedolare secca 10%

Prima di andare a vedere come utilizzare la cedolare secca al 10% per contratti di locazione con canone concordato bisogna fare una specificazione. Per chi si chiede se conviene la cedolare secca, si ricorda che il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in cui rientriamo ossia il nostro livello di reddito annuo e anche il canone mensile d’affitto influisce nel reddito annuale. Resta il fatto che l’aliquota Irpef minima è al 23%, contro il 10% della cedolare secca. Quindi, come si può vedere ad occhio, la cedolare secca con aliquota fissa al 10 per cento risulta in ogni caso l’opzione più conveniente per l’affitto di un’abitazione mentre sono necessarie alcune valutazioni particolari per la cedolare secca al 21%. Ci sono due modalità di pagamento della cedolare secca a seconda dei diversi casi:

• I lavoratori autonomi o delle imprese che presentano il Modello Unico per la dichiarazione dei redditi devono pagare la cedolare secca tramite il modello F24;

• I lavoratori dipendenti e i pensionati che dichiarano i redditi con il modello 730 devono versare l’imposta prevista dalla cedolare secca tramite la busta paga.

Quando pagare la cedolare secca 10%

Si precisa inoltre che la cedolare secca si comincia a pagare dall’anno successivo al primo di affitto dell’abitazione proprio perché il pagamento tiene conto delle entrate dell’anno precedente. Le scadenze per il versamento dell’imposta sono le stesse dell’Irpef. La cedolare secca si paga in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro, se invece l’importo è inferiore a tale cifra si paga in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Nel caso di pagamento rateizzato con la prima rata, da pagare entro il 30 giugno, si salda il 40% del 95% dovuto. Mentre il restante 60% dev’essere pagato con la seconda rata entro il 30 novembre.

(Articolo di Anna Maria D’Andrea pubblicato su “Money.it” )