Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Introduzione La legge favorisce l’ acquisto della «prima casa» con una tassazione agevolata ai fini delle imposte indirette.

Precisamente, in presenza dei presupposti esaminati appresso: – nel caso di atti gravati dell’ Iva, si applica l’aliquota minima del 4%, ai sensi della disposizione del n. 21 della tabella A, parte II, allegata al dpr n. 633/72; sono inoltre dovuti le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna, nonché l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie; – nel caso di atti non gravati dell’Iva, si applica l’imposta proporzionale di registro del 2%, ai sensi dell’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ridotta di 50 euro ciascuna, mentre non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Si segnala che il documento programmatico di bilancio 2020, presentato dal ministro dell’economia, prevede di elevare da 50 a 150 euro le imposte ipocatastali sui trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di registro e di ridurre da 200 a 150 euro ciascuna imposta sui trasferimenti immobiliari soggetti a Iva. L’Iva e l’imposta proporzionale di registro sono tra loro alternative: si applica la prima quando il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, oppure nel caso di cessione di un «alloggio sociale» se l’impresa venditrice opta per l’imponibilità; se a vendere è un altro soggetto passivo si applica la seconda. I requisiti necessari per accedere all’agevolazione sono, in entrambi i casi, quelli previsti dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86, descritti nel successivo paragrafo 3. L’agevolazione spetta anche per l’acquisto o la costituzione dei diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione, come pure per l’acquisto di una casa non ancora ultimata; in quest’ultimo caso, anzi, anche ai lavori di completamento si applicherà l’Iva del 4% in base al principio generale dell’art. 1 della legge n. 659/1961. Va ricordato che tra le agevolazioni fiscali collegate alla «prima casa» vi è anche il c.d. «bonus riacquisto», non trattato in questa monografia: l’art. 7, comma 1, della legge n. 448/1998, infatti, prevede che ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito della tassazione agevolata «prima casa», un’altra casa di abitazione non di lusso, sempre in presenza dei requisiti «prima casa», è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva pagata in relazione al precedente acquisto.

Successione e donazione. L’agevolazione «prima casa» può essere fruita anche dagli eredi o donatari di abitazioni in dipendenza di successione o donazione, relativamente alle imposte ipotecaria e catastale dovute in tale sede. L’art. 69, comma 3, della legge n. 342/2000, infatti, stabilisce che le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione. A tal fine, l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione. Nella circolare dell’ Agenzia delle entrate n. 2/E del 21 febbraio 2014 è stato precisato che dal 1° gennaio 2014 le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 200 euro ciascuna e che restano dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Con risoluzione n. 126/2017, l’agenzia ha chiarito che il coniuge che, per effetto di successione, è divenuto pieno proprietario di più immobili, siti nello stesso comune, in precedenza posseduti in comproprietà con il coniuge deceduto, può fruire dell’agevolazione «prima casa» in relazione a uno di detti immobili. Non è di impedimento il fatto che, prima del decesso del coniuge, il contribuente possedesse detti immobili in comproprietà con il defunto, né la circostanza che, per effetto della successione, il contribuente divenga proprietario esclusivo degli immobili, in quanto la dichiarazione deve essere resa in relazione a immobili diversi da quelli che, proprio per effetto della successione, vengono acquistati.

Usucapione. Con risoluzione n. 25/2012 l’agenzia ha ritenuto che l’agevolazione prima casa possa applicarsi anche alle sentenze dichiarative dell’acquisto per usucapione dell’immobile destinato a prima casa di abitazione, in presenza delle condizioni stabilite dalla norma, la cui sussistenza dovrà essere attestata dagli interessati nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione d’intervenuta usucapione. La risoluzione precisa che, nonostante si tratti di un acquisto a titolo originario, con effetto sin dall’inizio del possesso ventennale, la verifica della sussistenza dei requisiti richiesti per l’accesso all’agevolazione andrà effettuata con riferimento alla data della sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione e non dalla data da cui si esplicano gli effetti giuridici. Acquisto di terreni. Non sono previste agevolazioni per l’ acquisto di aree da utilizzare per l’ edificazione della prima abitazione.

Per continuare a leggere l’articolo, clicca qui ( Articolo di Angelo Busani pubblicato su “Il Sole 24 ore” )